Jan Winsemius en Chris de Bont
In 2017 werden meerdere woningbouwplannen in de ARO besproken. Eén daarvan betreft De Nieuwe Tuinderij Oost in Zuidoostbeemster. Vraag is onder meer of dit plan voldoende rekening houdt met de specifieke kenmerken van UNESCO Werelderfgoed De Beemster.
Het andere woningbouwplan betreft een uitbreiding aan de noordzijde van ’t Veld, een Westfries dorp in de gemeente Hollands Kroon. Wat vindt de ARO van de planopzet van deze ontwikkeling?
Jan Winsemius en Chris de Bont bespreken beide plannen en gaan in op adviezen die de ARO hierover heeft uitgebracht.
- Woningbouw Zuidoostbeemster
- Woningbouw ’t Veld Noord
Woningbouw De Nieuwe Tuinderij Oost, Zuidoostbeemster, gemeente Beemster
Het plan ‘De Nieuwe Tuinderij Oost’ voorziet in de bouw van 300 woningen aan de oostzijde van Zuidoostbeemster. De locatie ligt in UNESCO Werelderfgoed De Beemster en UNESCO Werelderfgoed Stelling van Amsterdam. Dit betekent niet dat woningbouw hier onmogelijk is, als er maar voldoende rekening gehouden wordt met de cultuurhistorische waarden van het gebied.
De oorspronkelijke verkavelingsstructuur en het watersysteem van droogmakerij De Beemster liggen ten grondslag aan het plan voor De Nieuwe Tuinderij als nieuwe woonbuurt tussen de linten. Van oorsprong was deze hoek van de Beemster, door de aanwezigheid van tuinen en boomgaarden, al kleinschaliger en meer verdicht dan de rest van de droogmakerij. De woningbouwontwikkeling ligt los van de Ringdijk en de snelweg door de aanwezigheid van brede groenzones. Met name het ‘dijkpark’, een recreatieve, groene buffer langs de dijk waarin de bestaande boerderijen zijn opgenomen, houdt het dorp ruimtelijk los van Purmerend.
Langs de Zuidersloot, halverwege het Zuiderpad en het Noorderpad, vormt het Middenpad als nieuw lint de ruggengraat van plan. Langs het lint komen vrije kavels en woningen in de stijl van het ‘Beemsterhuis’, met een lage goot, een steile kap haaks op de straat en een brug over de sloot. Qua sfeer en opzet sluit dit aan bij de historische linten. Langs de Middenweg komen voorzieningen, zoals een multifunctioneel centrum, een basisschool en een speeltuin.
Tussen de linten liggen de buurten. Deze hebben een groene en dorpse uitstraling door inpassing van de bestaande bomenstructuur, groene (speel)plekken en een informele mix van woningtypes. De sloten, haaks op de linten, zijn opgenomen in een groen-blauw netwerk. De sloten behouden hun lineaire karakter en onderlinge hiërarchie en sluiten daarmee aan bij de oorspronkelijke kopergravure van de Beemster. De hiërarchie in sloten is ook terug te vinden in het stedenbouwkundig plan: langs de sloten zijn gevarieerde, natuurlijke groenzones opgenomen en de oevers zijn grotendeels openbaar toegankelijk, zodat het water overal zichtbaar aanwezig is.
Verstedelijking langs bebouwingslinten in de Beemster; rechtsonder het plangebied (bron: Stedenbouwkundig plan en Beeldkwaliteitsplan, gemeente Beemster, november 2016)
Zuidoostbeemster met linten en buurten tussen de linten; in donkerbruin De Nieuwe Tuinderij Oost (bron: Stedenbouwkundig plan en Beeldkwaliteitsplan, gemeente Beemster, november 2016)
Overzicht stedenbouwkundig plan De Nieuwe Tuinderij Oost (bron: gemeente Beemster, november 2016)
Eerder ARO-advies (24 december 2013)
De ARO heeft eerder over de woningbouwontwikkeling in deze hoek van de Beemster geadviseerd. De conclusie luidde toen als volgt:
De ARO is ervan overtuigd dat het eerder gemaakte beeldkwaliteitsplan een goed uitgangspunt vormt voor de inpassing van woningbouw in het Werelderfgoed en dat de belangrijkste structurele elementen hiervan worden gerespecteerd. Ook is de ARO ervan overtuigd dat de nu voorliggende uitgewerkte deelplannen deze uitgangspunten voldoende respecteren en dat er voldoende waarborgen zijn dat ook toekomstige uitwerkingen dit zullen blijven doen, zowel op papier als in de uitvoering. De ARO acht het dan ook niet nodig dat de gemeente met nieuwe deeluitwerkingen de ARO om advies vraagt, maar zal dit met genoegen blijven doen als dit advies om procedurele redenen wordt vereist.
ARO-advies (8 maart 2017)
De ARO vindt de keuze voor deze locatie als uitbreiding van Zuidoostbeemster een goede. De ARO is blij met de heldere toelichting op het plan en is het eens met de keuze om de waterstructuur, die samenhangt met het poldergrid, als uitgangspunt te nemen voor het plan Nieuwe Tuinderij Oost. De ARO adviseert positief over dit plan, maar heeft nog wel een aantal opmerkingen en geeft een aantal suggesties mee voor de uitwerking.
De ARO begrijpt de redenering en achterliggende gedachte bij de planopzet, waarbij onder andere ook ingespeeld is op de huidige groenstructuur, maar zou graag onderzocht willen zien of het plan als geheel, inclusief de ontsluitingsstructuur, nog meer op de oorspronkelijke structuur van de polder geënt zou kunnen worden. Zo zou de ontsluitingsweg langs de hoofdsloot aan de oostzijde hiervan geprojecteerd kunnen worden en dan over de hele lengte. Dit zorgt tevens voor een heldere opdeling in de stedenbouwkundige korrel en richting, zoals te zien in de kopergravure. De variatie in de buurtjes wordt bij voorkeur gezocht in een grotere variatie in woningen en kavelbreedte en minder, zoals nu wordt voorgesteld, in een gevarieerde ontsluitingsstructuur en daaraan gekoppelde buurtjes. Meer in detail heeft de ARO moeite met de woningen aan de westzijde, ter plekke van de bestaande groenstructuur en de drie woningen aan de oostzijde, die teveel in de dijkzone liggen. Het doel zou moeten zijn het plan duidelijk los te laten liggen van de dijkzone. De ARO vraagt de gemeente om nog een extra ontwerpinspanning te doen en daarbij te onderzoeken of het plan op onderdelen kan worden aangepast, waardoor het nog beter aansluit bij de basiskwaliteiten en ontwerpprincipes van Werelderfgoed De Beemster.
Stand van zaken
Het plan zit nog in de ontwerpfase. Het advies van de ARO is ter harte genomen, maar heeft niet geleid tot grote wijzigingen in de opzet van het plan.
Jan Winsemius
Planeconoom
vast lid van de ARO sinds oktober 2014
Mede-eigenaar van Bureau Middelkoop, docent op diverse opleidingen.
Aandachtsgebieden:grondbeleid, planeconomie, ruimtelijke kwaliteit en de corporatiesector.
Chris de Bont
Historisch geograaf
reservelid van de ARO sinds april 2016
Vanaf 1982 werkzaam geweest in Wageningen bij de Stichting voor Bodemkartering en haar opvolgers, waar grote ‘toegepaste’ onderzoeken zijn uitgevoerd. Vanaf 2005 onderzoeker en docent aan de Wageningen Universiteit en de Rijksuniversiteit Groningen. Vanaf 2012 eigenaar adviesbureau Paganellus Minor Rhenen.
Aandachtsgebieden:historische geografie van Nederland en aangrenzende gebieden, met in het bijzonder de ontginnings-, bewonings- en waterstaatsgeschiedenis van West-Nederland.
Woningbouw ’t Veld Noord, ’t Veld, gemeente Hollands Kroon
Het plan heeft al een lange voorgeschiedenis. De gemeente heeft de gronden al 20 jaar geleden aangekocht. Deze zouden oorspronkelijk snel benut worden voor een grote bouwlocatie. Vanwege de dalende bevolkingsgroei in de Kop en de kredietcrisis vanaf 2008 is dit niet doorgegaan. Uit de regionale kwalitatieve afwegingen die zijn gemaakt van de woningbouwplannen tot 2020 in het Kwalitatief Woningbouwprogramma van de Kop (KWK) is gebleken dat er behoefte is aan de bouw van 60 woningen in ’t Veld. Voor de langere termijn zijn in het KWK bruto nog 300 woningen in het KWK opgenomen (zachte plancapaciteit).
Lange lijnen kenmerken het landschap in dit deel van West-Friesland. Deze herken je aan de waterstructuur en de linten. ‘t Veld is een agrarisch lintdorp waarin de afgelopen decennia diverse uitbreidingen hebben plaatsgevonden. ’t Veld Noord wordt weer een nieuwe aanvulling hierop. De opzet kent drie typen linten, elk met een eigen karakter: een blauw lint (waterstructuur), een groen lint (groenstructuur) en een centraal dorpslint met de bebouwing. Deze vormen de basis van de ontwikkelingen die erlangs en ertussen plaatsvinden en zorgen voor kwaliteit binnen het gebied.
De nieuwe woonwijk krijgt een verbinding met het dorp via langzaam verkeersroutes die via de groene ruimten naar het centrum lopen. Op de verbindingspunten ontstaan ‘knopen’. De clusters (woonbuurten) worden daarop aangesloten. De nieuwe noordelijke dorpsrand wordt net als de huidige dorpsrand een gevarieerde rand met afwisselend dicht groen, zichtbare bebouwing en transparante randen van losstaande bomen. De verkeersontsluiting is ondergeschikt aan de ruimtelijke opzet van het plan en vindt plaats via de Zwarte Weg en de Valbrugweg.
De uitbreiding ’t Veld Noord wordt door een groene ‘bufferzone’ op afstand van de huidige dorpsrand gehouden, waardoor veel ruimte, lucht en groen midden in ’t Veld ontstaat.
Stedenbouwkundige opzet ’t Veld Noord (bron: Beeldkwaliteitsplan, gemeente Hollands Kroon, oktober 2017)
Vogelvluchtimpressie ’t Veld Noord (bron: Beeldkwaliteitsplan, gemeente Hollands Kroon, oktober 2017)
Overzicht van de linten en knopen (bron: Beeldkwaliteitsplan, gemeente Hollands Kroon, oktober 2017)
ARO advies (8 november 2017)
De ARO adviseert negatief over het plan voor ’t Veld Noord in zijn huidige vorm. De uitbreiding lijkt te veel op een stedelijke uitleglocatie, vooral door de dwingende vorm van het nieuwe dorpslint. Op deze ontwikkellocatie is een meer organische groei en een dorps karakter op zijn plaats. Het plan als geheel is ook te gedetailleerd uitgetekend voor een flexibele groei. Een illustratieve uitwerking met proefverkaveling ligt meer voor de hand.
De ARO stelt voor om het lint meer organisch te ontwikkelen, aan de hand van een beperkt aantal regels. De oriëntatie van de woningen zou bijvoorbeeld niet gericht moeten zijn op het lint, maar geënt moeten zijn op de oorspronkelijke verkavelingsrichting van het gebied. De groene tussenruimtes, die in het stedenbouwkundig concept staan, zouden wat ruimer moeten worden vormgegeven en ook moeten worden aangegeven in het bestemmingsplan. De dorpsrand aan de noordzijde moet nog een ontwerpslag krijgen, zodat er een echte rand ontstaat. Dit kost meer ruimte en heeft daarom ook gevolgen voor de rest van het plan.
Er is dus nog een grote ontwerpslag nodig om tot een goed plan te komen. Tegelijkertijd adviseert de ARO om een minder gedetailleerd uitgewerkt plan te maken, waarin maar een beperkt aantal onderdelen (lint en randen) worden vastgelegd en een aantal duidelijke regels worden meegegeven. Het is dan wel van belang die onderdelen gedegen en gedetailleerd uit te werken. Tenslotte vraagt de ARO om in het herziene plan meer aandacht te besteden aan en fysieke ruimte te reserveren voor een duurzame, circulaire stedenbouwkundige benadering van ’t Veld Noord.
Stand van zaken
De gemeente heeft na de ARO-vergadering een notitie gemaakt met een reactie op het advies, waar de ARO kennis van heeft genomen. Hieruit blijkt dat de gemeente een aantal onderdelen uit het ARO-advies ter harte heeft genomen. Zo is de uitwerking van de buurtjes minder gedetailleerd uitgetekend en de oriëntatie van de woningen langs het lint minder op de weg gericht. De ontwerpslag aan de dorpsrand aan de noordzijde blijft beperkt tot het iets meer openbaar maken van het karakter ervan. De gemeente werkt nu aan de verdere uitwerking van het plan.
